안녕하십니까
「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」과 관련하여 아래 사항 질의 드립니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 토지에 공동주택을 건축하여 공동주택 전부를 임차인에게 장기임대(10년)하는 사업(이하 ‘이건 사업’ 이라고 합니다)을 위하여 위탁자와 수탁자가 체결한 관리형 토지신탁계약 관련입니다.
귀 협회의 2022. 8. 4.자 “「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」적용례”에 따르면, 분양 및 임대를 함께 진행하는 경우에 임대보증금을 분양수입금으로 보아 선지급금액의 산정에 포함할 수 있는지 여부에 대한 질의에 대하여, 귀 협회는 임대보증금은 장래에 임차인에게 지급이 예정되어 있는 채무이므로 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에서 정하고 있는 신탁수익의 선지급에 사용되는 분양수입금에 포함된다고 보기 어려워 임대보증금으로는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에 따라 수익 선지급을 할 수 없다는 취지로 회신하였습니다.
그러나, 1) 임대사업에서 임대차계약이 유효한 경우 임대보증금은 임대차기간 종료 시(이건 사업의 경우 입주일로부터 10년)에 임차인에게 반환되고 그 시점은 공동주택이 사용승인을 득하고 상당한 기간이 도과한 이후로, 공동주택의 사용승인 이후에는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」의 적용을 받지 않아 임대보증금으로 토지비 대출원리금 및 위탁자의 법인세 등을 지급할 수 있는 바, ‘임대보증금은 장래에 임차인에게 지급이 예정되어 있는 채무이므로 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에서 정하고 있는 신탁수익의 선지급에 사용될 수 없다’는 귀 협회의 회신 이유는 공동주택 사용승인 이후의 임대보증금의 사용에 대해서는 설명이 되지 않는 점, 2) 임대사업에서 임대보증금이 임대차계약의 해제될 경우 임차인에게 반환이 예정되어 있는 채무인 것과 마찬가지로 분양사업에서 분양수입금도 분양계약이 해제될 경우 수분양자에게 반환이 예정되어 있는 채무임에도 분양수입금의 경우에만 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에서 정하고 있는 신탁수익의 선지급에 사용할 수 있다는 것은 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」의 목적에 부합하지 않는 것으로 보이는 점, 3)「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에서 임대보증금은 분양수입금에서 제외된다고 명확히 하고 있지 않을 뿐만 아니라 동 지급기준에서의 분양수입금은 분양하는 사업을 전제로 하여 사업의 수입을 정의하는 개념일 뿐이므로 이건 사업과 같이 전부 임대하는 사업의 경우에는 당연히 사업의 수입은 임대보증금으로 보아야 하는 점 등을 종합적으로 고려할 때,
이건 사업과 같은 공동주택 전부를 임차하는 사업의 경우에는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준」에서 정하는 선지급 지급 조건을 충족하면 임대보증금으로 토지비 대출원리금 및 법인세를 공동주택의 사용승인 이전에 지급할 수 있다고 보아야 하는 것이 아닌지 질의 드리오니 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
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