▣ 질의 내용
“토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준” 중에서
1. 관리형 토지신탁
1. 목적 및 정의
□ 목적
○ 관리형토지신탁(사업비의~중략)에서 토지비 대출원리금의 상환 등을 목적으로~(하략)
Q : ‘대출원리금의 상환’이라고 목적에 명시함은 선지급 금액의 산출공식에서 도출된 선지급 금액의 범위에 대출금의 이자도 포함된다는 것인지요?
(아래 3항에서 보면 선지급금액 도출 시 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외하는 것으로 명시된 것을 볼 때, 이자는 선지급 금액의 한도에 적용을 받지 않는 것으로 사료 됩니다.)
3. 선지급금액
□ 선지급 금액의 산정
① 선지급 금액 ？ 분양수입금* × [토지비 / (토지비+사업비)]
(기 수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능)
※ 토지비와 사업비는 신탁계약 시 사업수지표상 자료를 적용. 다만, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외함.
Q : ‘토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외’라고 명시하고 있는데, 위의 산식 어떤 항목에서 이자비용을 제외하는 것인지요?
(토지비에서만 제외하는지, 사업비에서도 동시 제외하고 계산하는지, 아님 사업비에는 토지취득 이자비용을 포함시키는 것인지 궁금합니다. )
② 시공사의 회사채 신용등급이 BBB+ 이상이며, 예상 분양수입금이 사업비의 110%를 초과하고, 전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이상 투입이 확인된 경우(다만, 아파트의 경우 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)로서 직전 회차 중도금이 완납된 때에는 다음의 기준을 적용할 수 있다.
Q : 1) 위 ②호에서 명시하고 있는 ‘전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이상 투입이 확인된 경우’에서 투입이라 함은 시공사에서 공정율 50% 이상을 달성한 시점을 의미하는 것인지, 시행사가 분양대금 중 시공사에 지급한 공사대금이 전체 공사비의 50% 이상을 지급한 것을 의미하는 것인지, 아님 공사비에 (부지 매입비 제외)라는 단서가 붙은 것으로 볼 때 총사업비 중에서 토지비를 제외한 사업비 중 50%를 집행하였을 경우인지, 또는 다른 의미를 뜻하는 것인지요?
(일반적으로 아파트 분양사업의 경우 분양대금의 30% 정도가 잔금으로 분류되어 있기 때문에 분양대금으로 도급공사비 50%를 지급한다는 것은, 아마도 공사기간 종기에 도달하여야 가능할 것으로 보입니다. 일반 아파트 사업의 경우 PF사업 구도에서 분양수입금의 30%는 PF상환적립금으로 구분되어 나머지 70%가 운영자금으로 지출되는데, 운영자금의 집행순서에서 도급공사비 지급 전 우선 집행 순위에 따른 필수 사업비가 있으므로 순 도급 공사비 50% 지급은 매우 늦은 시점에 도래하게 됩니다.)
2) (다만, 아파트의 경우 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)이라는 단서 조항은 아파트 공사의 경우 동별 건축공정 30% 이상이면 요건 충족이 되는 건지요? 아니면 두가지 요건(전체 공사비 50% 이상 투입, 건축공정 30% 이상) 모두를 충족해야 한다는 건지요?
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