1. 귀 협회의 무궁한 발전을 기원합니다.
2. 당사는 ‘천안 부성지구 한라비발디 공동주택’ 현장(이하 ‘사업장’)의 (위탁)시행사로서, 2022.04.20.자에 사업 관계자(대주, 대리금융기관, 시공사)들과 ‘사업 및 대출약정서’(이하 ‘약정서’)를 체결하고, 2022.04.21. PF대출을 받아 신탁사에서 자금을 관리 및 집행하고 있습니다.
3. 2023.09.30. 현재 당 사업장의 현황은 다음과 같습니다.
▣ 사업 개요
가) 사업장 소재지 : 천안시 서북구 부대동 760번지(도시개발사업구역 내 B1블록)
나) 사업 규모 : 84타입 654세대 분양 공급
다) 분양대금 총액 : 272,289,100천원(아파트부문)
라) 공사기간 : 22.05.10~25.02.09
마) 신탁구조 : 관리형토지신탁(수탁사업자 : ㈜무궁화신탁)
바) 위탁사업자(및 차주) : ㈜티엠라이징
▣ 분양 현황(2023.09.30.현재)
가) 분양 세대수 : 654세대 중 571세대 분양(계약금 10% 완납 세대 기준)
나) 예상 분양수입금 : 238,273,700천원(금액 기준 : 87.5%)
다) 중도금 미납 세대 : 4세대(미납금 : 245,275천원 / 전체 대비 미납율 : 1%)
▣ 공사 현황(2023.09.30.현재)
가) 전체 공정율 : 53.3%
나) 건축 골조공사 : 90% 이상
▣ 자금 운용현황(2023.09.30.현재)
가) 대출금상환적립계좌 보유액 : 약105억
나) 도급공사비 지급율 : 38.7% (8월까지 청구액 중 미지급액 115억)
다) 운영계좌 잔액 : 약34억(차기 중도금 입금일까지 우선순위 필수사업비 집행 예정액)
4. ‘약정서’ 상의 주요 내용 요지
1) 분양수입금의 분배비율은 7:3으로 운영계좌 및 대출금상환적립계좌로 이체한다.
2) 대출금상환적립계좌에 입금된 금원은 전액 대출원금 상환에 사용하여야 한다.(타계좌 전용 불가)
3) 차주 및 자금관리자는 『금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정』 별표15 ‘토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준’(이하 ‘지급기준’)에서 정한 범위 내에서 본 장에 따라 본 건 사업계좌의 자금을 관리하여야 한다. 위 규정에 따라 최대금액 대주들에게 상환 가능.
5. 문제점 및 개선 요청사항
1) 문제점 : 본 규정 및 별표15의 ‘지급기준’의 제정 취지를 유추해 볼 때, 사업의 안정성 확보와 투자자(대주)의 우월적 지위를 규제하기 위해 제정된 것이 아닌가 하는 추측을 해봅니다만, 분양률이 제고되어 사업이 안정 궤도에 도달하였음에도 본 ‘지급기준’의 까다로운 요건이 걸림돌이 되어 사업자금의 운용성이 현저히 떨어져, 미상환 적립자금의 높은 이자 부담으로 인해 주주들에게 귀속될 사업수익의 잠식 및 미지급 공사비의 누적으로 시공참여사의 재정을 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있습니다.
2) 개선 요청사항 : 별표15의 ‘지급기준’ 선지급조건 중 ②호의 조건을 완화하여 분양률이 PF상환 및 필수사업비 완불에 문제가 없을 정도에 도달하면, PF상환 한도를 사업관계자의 협의 하에 정할 수 있도록 완화하여 주시기 바랍니다.
6. ‘지급기준’의 해석에 대한 질의 : 첨부 질의서 참조
- ‘지급기준’의 항목 적용에 있어 사업관계자의 해석이 분분하여 첨부 질의서에 의거 문의하오니 이에 대한 회신 있으시길 바랍니다. -끝-
별첨 : 질의서(별표15 ‘토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준’ 중에서)
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