질의1)
？ 차입형 토지신탁계약에 있어 신탁계약서 “별지 3”의 차입형 토지신탁의 신탁종료전 신탁수익 지급기준에 따라 신탁종료전 토지비 대출원리금의 상환을 목적으로 신탁수익의 선지급 가능 여부?
-. “갑”설 : 사용승인일 이전이라도 신탁사가 지급시점에서 안정적인 사업비 확보가 예상되는 경우 선지급이 가능하다는 의견.
-. “을”설 : 사용승인일 이후에만 신탁수익의 선지급이 가능하다는 의견
질의2)
？ 차입형 토지신탁계약시에 토지비를 대여한 자를 위탁자 겸 수익자의 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자로 설정하지 않았어도 대여 사실이 확인되면 신탁수익의 선지급 가능 여부?
？ 당초 신탁계약 체결 시 위탁자의 요청으로 토지비를 대여한 자를 위탁자 겸 수익자의 수익권에 대해 질권자 또는 우선수익자로 설정할 수 있었으나 설정하지 않았고, 이후 다른 조건변화가 없으므로 지금이라도 위탁자 겸 수익자의 요청으로 토지비를 대여한 자를 질권자 또는 우선수익권자로 지정할 수 있는지 여부?
1. 주요사실관계
ㅇ 토지신탁계약서 체결(2020년7월27일)
위탁자겸 수익자(“갑‘), 수탁자(”을“), 시공사(”병“)
ㅇ 2023.09.18. 현재 천안구룡지구 삼부르네상스 개발사업 진행상황
1) 아파트 830세대 중 822세대 분양완료
(아파트미분양 8세대, 상가미분양)
2) 2023년 5월 31일 동별사용검사 완료 및 입주시작
3) 2023년 9월 18일 현재 692세대 잔금납입완료
4) 신탁수익 예상액
가) 신탁계좌 보유금액 : 584억원
나) 잔여 수입 예상액 : 204억원(아파트 잔금 및 상가 분양금 등)
다) 잔여 지출 예상액 : 21억원(재산세, 상가분양 비용 등)
계 [가)+나)-다)] : 767억원 (신탁계약시 수익 예상액 660억원)
5) 선지급 요청금액(488억원)
(시공사 “병”이 위탁자겸 수익자 “갑”에게 대여한 토지비 등)
가) 시공사(“병”) 토지비 대여금 : 429억원
나) 시공사(“병”) 토지비 대여금에 대한 이자 : 59억원
※ 2)항 사용승인을 득하지 못하고 동별사용승인을 득하고 입주하게 된 사유는 천안시에서 아래 표와 같이 주택건설사업 계획을 승인시 “도시개발사업 완료이후 주택건설사업 준공가능함” 이란 조건으로 승인하여 부득이 동별사용승인을 득하였음
감사합니다.
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